Δευτέρα, 4 Φεβρουαρίου 2013

Η επιρροή του "Urban Shrinkage" στον τομέα του Real Estate :Η περίπτωση του εμπορικού κέντρου της Θεσσαλονίκης

Γ.Γρίβα, Μηχανικός Χωροταξίας, Πολεοδομίας και Περιφερειακής Ανάπτυξης, MSc Urban Regeneration

Η οικονομική κρίση έχει επιφέρει πολλά δεινά στην χώρα μας, όχι μόνο σε οικονομικό επίπεδο αλλά και σε πολεοδομικό. Η έλλειψη σωστού σχεδιασμού καθώς και ο συνεχής μαρασμός της κοινωνίας μας έχουν φέρει στην επιφάνεια ένα νέο για την δική μας χώρα φαινόμενο, γνωστό ως "urban shrinkage". Το φαινόμενο αυτό έχει εμφανιστεί τις τελευταίες δεκαετίες σε διάφορες χώρες όχι μόνο λόγω της οικονομικής κρίσης της εκάστοτε περιοχής ή χώρας αλλά και λόγω άλλων συνθηκών όπως της προαστικοποίησης, της δημογραφικής, πολιτικής και οικονομικής μετανάστευσης και άλλων. Στην περίπτωση της παρούσας εργασίας, μελετάται η επιρροή του φαινομένου του «μαρασμού των πόλεων» στον τομέα του real estate και κατά πόσο επηρεάζονται ανοδικά ή καθοδικά οι τιμές των ακινήτων στο κέντρο της πόλης. 
Σαν πόλη μελέτης έχει επιλεχθεί η πόλη της Θεσσαλονίκης και συγκεκριμένα το εμπορικό κέντρο της. Παρουσιάζεται η καταγραφή της υφιστάμενης κατάστασης, οι τάσεις και προτάσεις σχεδιασμού για τον περιορισμό του φαινομένου.

1. ΕΙΣΑΓΩΓΗ
Η υφιστάμενη κατάσταση της χώρας μας σε οικονομικό αλλά και κοινωνικό επίπεδο, έχει σημειώσει μια ραγδαία μείωση της καταναλωτικής ζήτησης σε ένα συνεχώς μεταβαλλόμενο και δυσμενές περιβάλλον. Η μείωση του τζίρου σε συνδυασμό με τα σταθερά υψηλά ενοίκια αναγκάζει πολλούς επιχειρηματίες να σταματήσουν την λειτουργία των καταστημάτων τους. Σε κάποιες περιπτώσεις οι επιχειρήσεις μεταφέρονται σε μέρη όπου οι συνθήκες λειτουργίας είναι ευνοϊκότερες, σε κάποιες επιχειρείτε συγχώνευση με παρεμφερείς δραστηριότητες και στις πιο συνηθισμένες καταστάσεις διακόπτεται η λειτουργία τους επ' αόριστον. 
Η επιρροή του φαινομένου αυτού πέρα από καθαρά οικονομικές και χωρικές επιπτώσεις έχει και κοινωνικές καθώς πολλοί άνθρωποι αναγκάζονται να αλλάξουν περιοχή κατοικίας, να ζουν σε ένα πιο υποβαθμισμένο και «μελαγχολικό» περιβάλλον. Αυτό γίνεται εντονότερο την στιγμή που πολλοί από αυτούς χάνουν τις δουλειές του και την καθημερινότητα τους προκαλώντας τους φόβο για το μέλλον των ίδιων και των παιδιών τους.
Ο σκοπός του άρθρου αυτού είναι να μελετηθεί και να παρουσιασθεί το φαινόμενο του «urban shrinkage» και πως επηρεάζει τον τομέα του real estate, όσο αναφορά τις τιμές ακινήτων πώλησης και ενοικίασης, την προσφορά και την ζήτηση, τους κενούς χώρους και ποιες είναι οι τάσεις για το εμπορικό κέντρο της Θεσσαλονίκης. Για να επιτευχθεί αυτός ο σκοπός, αρχικά θα αναλυθεί το φαινόμενο του «urban shrinkage», γνωστό ως «shrinking cities», οι αιτίες που το προκαλούν, οι παράγοντες που επηρεάζουν την εξέλιξη τους και οι επιπτώσεις του στο κτηματομεσιτικό τομέα.

2. Ο ΟΡΙΣΜΟΣ ΤΟΥ ΦΑΙΝΟΜΕΝΟΥ
Η αστική συρρίκνωση είναι ένα πολυδιάστατο φαινόμενο που μπορεί να περιγράψει τις περιφέρειες, τις πόλεις και τα μέρη των πόλεων ή μητροπολιτικών περιοχών που βιώνουν μια δραματική μείωση στην οικονομική τους και κοινωνική τους βάση ( Pallagst and Wiechmann, 2005; Palagst 2007; Palagst 2008; Palagst et. al 2009). Τα αίτια αυτής της παρακμής των πόλεων ή αστικών περιοχών είναι πολλά και πολύπλοκα, αν και ένας κοινός παρονομαστής είναι ότι κάθε συρρικνωμένη πόλη έχει δεχθεί σημαντικό αντίκτυπο από τις δυνάμεις της παγκοσμιοποίησης (Palagst 2007a).
Το Διεθνές Ερευνητικό Δίκτυο Συρρικνωμένων Πόλεων (SCIRN- Shrinking Cities International Research Network) ορίζει ως πόλη σε συρρίκνωση -μια πυκνοκατοικημένη αστική περιοχή με πληθυσμό τουλάχιστον 10.000 κατοίκους που έχει αντιμετωπίσει απώλειες πληθυσμού σε μεγάλα τμήματα για περισσότερο από δύο χρόνια και βρίσκεται στο στάδιο οικονομικών μετασχηματισμών με μερικά από τα συμπτώματα μιας διαρθρωτικής κρίσης (http://www.shrinkingcities.eu/ ).

Πέντε είναι τα κύρια αίτια συρρίκνωσης μιας αστικής περιοχής και μπορούν να διακριθούν (Palagst et. al 2009):

Προαστικοποίηση, που οδηγεί στην καχεξία των κέντρων των πόλεων και των αστικών περιοχών - δηλαδή, η μετακίνηση των ανθρώπων και της απασχόλησης από τις περιοχές των αστικών κέντρων προς την περιφέρεια των αστικών και εξωαστικών χώρων - όπως, για παράδειγμα, στις πόλεις της Βόρειας Αμερικής.

Οικονομικοί μετασχηματισμοί - π.χ. μία στροφή από τις παραδοσιακές βιομηχανικές οικονομίες  που   βασίζεται   σε  νέες  αστικές  οικονομίες  και   υψηλής  τεχνολογίας παραγωγικούς τομείς, όπως στην περίπτωση των βορειοδυτικών ευρωπαϊκών πόλεων. 
Η οικονομική αναδιάρθρωση - π.χ. μια μετατόπιση από την οικονομία κράτους στην οικονομία της αγοράς όπως στις πρώην σοσιαλιστικές χώρες της Ανατολικής Ευρώπης. 
Η οικονομική κρίση που οφείλεται στις δυνάμεις της παγκοσμιοποίησης και άλλους διαρθρωτικούς λόγους - π.χ. Η πρόσφατη οικονομική κρίση στην Ισλανδία, καθώς και στο εσωτερικό της Ευρωζώνης, στην Ελλάδα, την Ιρλανδία και την Πορτογαλία. 
Δημογραφικά καθώς και οικονομικά και πολιτικά σχέδια διευθέτησης των μεταναστών--π.χ., τα χαμηλά ποσοστά γονιμότητας των κατοίκων. Μια τάση κυρίως των οικονομικών μεταναστών από την Αφρική, την Ασία, τα Βαλκάνια για να εγκατασταθούν σε μεγάλες πόλεις των ευρωπαϊκών περιφερειών, με πιο ώριμη οικονομία.

Η ελληνική απόδοση του όρου όπως προαναφέρθηκε είναι «πόλεις σε συρρίκνωση» και χαρακτηρίζει εκείνες τις πόλεις που αντιμετωπίζουν πρόβλημα ραγδαίας μείωσης του πληθυσμού τους με βασικότερες από τις παραπάνω αιτίες του φαινομένου την αποβιομηχάνιση και την εξωτερική μετανάστευση. 
Το φαινόμενο εντοπίζεται περισσότερο στις ΗΠΑ και έχει συνδεθεί με τη Rust Belt, αλλά και στην Ανατολική Ευρώπη παρατηρείται μια παρόμοια κατάσταση. Είναι γεγονός πως οι πόλεις έχουν χτιστεί για να φιλοξενήσουν μεγάλα πληθυσμιακά μεγέθη, ωστόσο η συντήρηση τους μπορεί να θεωρηθεί ως μεγάλο πρόβλημα (http://en.wikipedia.org.,2012 ,    http://en.wikipedia.org/wiki/Shrinking_cities , 2012).

Σύμφωνα με τη Pallagst ως shrinking city χαρακτηρίζεται η πόλη που έχει υποστεί οικονομική παρακμή και έχει ως αποτέλεσμα την αλλαγή των αστικών περιοχών της. Σε συνδυασμό με την απώλεια θέσεων εργασίας και ευκαιριών, η περιοχή αυτή τείνει στην εξωτερική μετανάστευση. Στην περίπτωση της Αμερικής, το φαινόμενο της συρρίκνωσης, δύναται να είναι κομμάτι της μεταβιομηχανικής πόλης και των αλλαγών που επήλθαν και σχετίζονται με την υποχώρηση του μεταποιητικού κλάδου, ή μπορεί να προκληθεί από οικονομικές αλλαγές σε μεταβιομηχανικές μετεξελίξεις δεύτερης γενιάς της σύγχρονης τεχνολογίας και βιομηχανίας (Pallagst, 2000).

Επίσης η Pallagst διευκρινίζει ότι οι βασικές παρατηρήσεις ερευνών για τις πόλεις αυτές δείχνουν ότι το φαινόμενο δεν περιορίζεται μόνο στα γνωστά παραδείγματα της μεταβιομηχανικής πόλης,    αλλά και σε άλλους τομείς που αφορούν διαδικασίες μετασχηματισμού και εκδηλώνονται εντός της σφαίρας της χρήσης γης (Pallagst, 2000, http://en.wikipedia.org/wiki/Rust_Belt, 2012).

3. ΜΕΛΕΤΗ ΦΑΙΝΟΜΕΝΟΥ ΣΤΟ ΕΜΠΟΡΙΚΟ ΚΕΝΤΡΟ ΤΗΣ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ
Η έρευνα του φαινομένου «urban shrinkage» επικεντρώθηκε στο εμπορικό κέντρο της Θεσσαλονίκης και συγκεκριμένα τα όρια της ταυτίζονται με τις οδούς Εθνικής Αμύνης, Λεωφόρου Νίκης, 26ης Οκτωβρίου και Εγνατίας. Η μεθοδολογία που χρησιμοποιήθηκε για να επιτευχθεί η έρευνα αυτή είναι η εξής:
1. Επιτόπια καταγραφή
2. Χαρτογράφηση
3. Συλλογή στοιχείων από αρμόδιους φορείς
4. Συνεντεύξεις

4. ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΑ-ΣΥΖΗΤΗΣΗ
Λαμβάνοντας υπόψη τα ευρήματα της έρευνας καθώς και τα στοιχεία που συλλέχθηκαν , η εικόνα της πόλης, η τάση και η πορεία της είναι ξεκάθαρες. Η εικόνα των κλειστών καταστημάτων υποδηλώνει την κρισιμότητα της κατάστασης και την ανάγκη να υπάρξει κάποιου είδους κίνηση, στρατηγικό σχέδιο για να αρχίσει η αγορά να κινείται. Πέρα από τα κλειστά καταστήματα παρατηρείται μία αλλαγή στις αναζητήσεις κατοικίας, στα κενά «κελύφη», στην προσφορά και στην ζήτηση στην περιοχή αυτή.

Κατοικία
Ενώ μέχρι πέρσι οι πολίτες αναζητούσαν κατοικία στα προάστια, τα οποία θεωρείται ότι προσφέρουν ποιότητα ζωής και καθαρότερο περιβάλλον, το τελευταίο έτος αυξήθηκε κατακόρυφα ο αριθμός των νοικοκυριών που επιθυμούν να μετεγκατασταθούν στην καρδιά της πόλης, παρά τα κυκλοφοριακά και περιβαλλοντικά προβλήματα που αντιμετωπίζει. Η επιλογή της κατοικίας για τα νοικοκυριά γίνεται πλέον αυστηρά με κριτήριο την όσο δυνατόν μεγαλύτερη εξοικονόμηση χρημάτων, δηλαδή με βάση την τιμή αγοράς ή ενοικίου, την εγγύτητα στον χώρο εργασίας, το κόστος θέρμανσης και συντήρησης.

Προ τριετίας, συγκεκριμένα το πρώτο πεντάμηνο του 2009, όταν κάτοικοι της ανατολικής Θεσσαλονίκης αποφάσιζαν να μετεγκατασταθούν (αγοράζοντας ή ενοικιάζοντας σπίτι), έψαχναν σε ποσοστό 69,17% διαμέρισμα στην ίδια περιοχή και μόνο το 8,02% ζητούσε σπίτι στο κέντρο της πόλης. Το πρώτο πεντάμηνο του 2012 οι προτιμήσεις διαφοροποιήθηκαν και το ποσοστό αυτών που ενδιαφέρονται για κατοικία στο κέντρο έφθασε στο 20,83%. Προτίμηση για μετεγκατάσταση στα προάστια της πόλης το 2009 είχε το 22,81% των κατοίκων της ανατολικής Θεσσαλονίκης ενώ φέτος μόνο το 7,5%.

Το 2009 κάτοικοι της κεντρικής Θεσσαλονίκης ενδιαφέρονταν να μετεγκατασταθούν στα προάστια της πόλης σε ποσοστό 45,76%, ενώ το πρώτο πεντάμηνο του 2012 μόνο το 17,95% θέλει να μετακομίσει στα προάστια. Επίσης, προ τριετίας ένα ποσοστό της τάξης του 9,86% ήθελε να μείνει στο κέντρο και σήμερα το ποσοστό αυτό έφθασε στο 69,23%.

Είναι εύλογο το ότι, όπως φαίνεται από τα στοιχεία, η πλειοψηφία των νοικοκυριών που επιθυμούν να μετεγκατασταθούν ψάχνουν για ενοικίαση διαμερίσματος και όχι για αγορά, αντίθετα με ότι συνέβαινε μέχρι πέρσι. Το πρώτο πεντάμηνο του 2011, δηλαδή από τον Ιανουάριο μέχρι τον Μάιο, το ποσοστό των ενδιαφερομένων για αγορά κατοικίας έφθανε το 69,86% και για ενοικίαση το 30,14%. Αντίστοιχα, το πρώτο πεντάμηνο του 2012 το ποσοστό αυτών που θέλουν να αγοράσουν κατοικία έπεσε στο 37,30% και αυτών που θέλουν να νοικιάσουν ανέβηκε στο 62,70%. Το ενδιαφέρον για αγορά κατοικίας έπεσε ακόμη περισσότερο τον Μάιο του 2012, γεγονός που αποδίδεται από τους μεσίτες στην πολιτική αστάθεια των εκλογικών αποτελεσμάτων. Συγκεκριμένα, πέρσι τον Μάιο το ποσοστό των ενδιαφερομένων για αγορά βρισκόταν στο 65,88% και σήμερα είναι στο 28,46%. Αντίστοιχα, για ενοικίαση ενδιαφέρθηκε τον μήνα Μάιο 2012 το 71,54% ενώ τον περσινό ίδιο μήνα ενδιαφερόταν το 34,12%.

Χώροι γραφείων
Σύμφωνα με τον κ. Ρούζη, σήμερα στο κέντρο της Θεσσαλονίκης παρατηρείται μία τάση μετεγκατάστασης των δραστηριοτήτων, αύξηση του ποσοστού κενών χώρων και μείωση των αξιών. Οι υψηλότερες τιμές γραφειακών χώρων παρατηρούνται στην οδό Τσιμισκή, όπου πωλούνται προς 2.000 - 3.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Στη Μητροπόλεως οι τιμές κυμαίνονται μεταξύ 1.800 - 2.500 ευρώ/τ.μ., στην Αγίας Σοφίας μεταξύ 1.800 - 2.300 ευρώ/τ.μ., ενώ στην Αριστοτέλους από 1.500 έως 2.200 ευρώ/τ.μ. Στη Βενιζέλου οι τιμές των γραφειακών χώρων κυμαίνονται μεταξύ 1.200 - 1.800 ευρώ/τ.μ., στην Πολυτεχνείου και στη Δωδεκανήσου μεταξύ 1.200 - 2.000 ευρώ/τ.μ., ενώ στην Εγνατία πωλούνται προς 1.000 - 1.500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.

Καταστήματα
Σε ότι αφορά τα καταστήματα, ο κ. Ρούζης σημείωσε ότι το κέντρο της πόλης διατηρεί σχετική δυναμική. Στην Τσιμισκή, την Αγίας Σοφίας και τη Μητροπόλεως, μπορεί να παρατηρείται μείωση στις μισθωτικές αξίες, ωστόσο οι εν λόγω περιοχές συνεχίζουν να αποτελούν αντικείμενο ενδιαφέροντος από λιανέμπορους. Πλέον είναι συχνότερο το φαινόμενο ανταλλαγής χρηστών και υπάρχουν διαθέσιμα καταστήματα για μεγάλες εμπορικές χρήσεις. Στους υπόλοιπους δρόμους είναι έντονα τα σημεία κάμψης με αρκετά μεγάλο αριθμό κενών καταστημάτων και μεγάλη συμπίεση των ζητούμενων μισθωμάτων.

6. ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ
Συμπερασματικά, ο αριθμός των κλειστών επιχειρήσεων και γραφείων αλλά και η αδυναμία αντικατάστασης τους από νέες είναι ένα φαινόμενο που εντείνεται καθημερινά στις ελληνικές πόλεις. Όσο αναφορά τις επιπτώσεις του φαινομένου αυτού είναι οι εξής:
1. Ανεργία
2. Μείωση των εισοδημάτων των ιδιοκτητών, πάγωμα κτηματομεσιτικής αγοράς
3. Ερήμωση περιοχών- έλλειψη κινητικότητας
4. Έλλειψη ασφάλειας
5. Εγκατάλειψη και απαξίωση κτιρίων
6. Μετακίνηση πληθυσμού
7. Αδιαφορία περιβάλλοντος επιβίωσης.

Αξιοσημείωτος επίσης, είναι ο λόγος που εν μέσω οικονομικής κρίσης η πτώση των τιμών δεν είναι τόσο μεγάλη όσο θα περίμενε κάποιος. Αυτό συμβαίνει διότι στην ελληνική αγορά κατοικίας και ιδιαίτερα στην περιοχή της Θεσσαλονίκης δραστηριοποιούνται κυρίως μικροί κατασκευαστές και όχι μεγάλες κατασκευαστικές εταιρείες. Ο κατακερματισμός αυτός, στον τομέα της κατασκευής, μετριάζει τις επιπτώσεις μιας σοβαρής κρίσης στην αγορά. 

Γενικότερα, πάντως, η ελληνική αγορά ακινήτων δείχνει να περνά την κρίση πιο ανώδυνα σε σχέση με άλλες χώρες, αφού τόσο ο βαθμός κάμψης, όσο και τα προβλήματα ήταν ελαστικά. Το ποσοστό δανεισμού των κατασκευαστών κατοικιών είναι περιορισμένο και επομένως αυτοί δεν δέχονται ιδιαίτερη πίεση για αισθητή μείωση των τιμών. Επιδεικνύουν αξιοθαύμαστες αντοχές μέχρι στιγμής σε ότι αφορά στο ύψος των τιμών πώλησης, λόγω των κερδών που αποκόμισαν τα προηγούμενα χρόνια.

Η παλιά Παραλία αποτελεί την περιοχή με τις πιο υψηλές τιμές ακινήτων της Θεσσαλονίκης και όπως λένε κύκλοι της αγοράς, το κέντρο της Θεσσαλονίκης διατηρεί την αίγλη του, αποτελώντας διαχρονική αξία για κάθε εν δυνάμει αγοραστή ακινήτου που διαθέτει και το σχετικό ποσό για την αγορά ενός ακινήτου. Οι ζωές των ανθρώπων επηρεάζονται σημαντικά καθημερινά από τις οικονομικές και χωρικές αλλαγές που λαμβάνουν χώρα γύρω τους. Το βιοτικό επίπεδο των ανθρώπων υποβαθμίζεται καθημερινά, με τους αρμόδιους να αδιαφορούν για την επιβίωση ειδικά των πιο ευαίσθητων ομάδων και τις «ερειπωμένες» πόλεις που μοιάζουν βγαλμένες από ταινίες. 
Η ελληνική πόλη πρέπει να παραμείνει ζωντανή το ίδιο και οι κάτοικοι της.

Δεν υπάρχουν σχόλια:

Παρουσιάστηκε σφάλμα σε αυτό το gadget

Αναγνώστες